登録免許税計算ツール（相続登記・100万円以下免税対応）

相続登記の登録免許税を土地・建物別に即計算。1筆100万円以下の土地の免税措置（令和9年3月まで）も自動判定。3年以内申請義務・司法書士費用相場も解説。

登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産の登記を行う際に国に納める税金です。相続により不動産を取得した場合、所有権移転登記（相続登記）の際に固定資産税評価額の0.4%を登録免許税として納付する必要があります。

なぜ相続登記に税金がかかるのか（制度の背景）

登録免許税は、登記という「国が権利関係を公的に証明する手続き」を受ける対価として課される税金です。相続登記をすると、不動産の名義が亡くなった方（被相続人）から相続人へと公的に書き換えられ、第三者に対して「この不動産は自分のものだ」と主張できる状態（対抗要件）が整います。この登記の効力を国が担保する見返りとして、評価額に応じた税が課されるという考え方です。売買による移転（税率2.0%）に比べて相続の税率が0.4%と低く抑えられているのは、相続が当事者の意思によらず発生するものであり、円滑な名義承継を促す政策的配慮があるためです。

相続登記の義務化（令和6年4月1日施行）

不動産登記法の改正により、令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化されました。相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。令和6年4月1日より前の相続も、経過措置として令和9年3月31日までに申請が必要です。

登録免許税の計算方法

課税標準額: 固定資産税評価額の1,000円未満を切捨て
税率: 0.4%（相続による所有権移転の場合）
税額: 課税標準額 × 0.4% の100円未満を切捨て
最低税額: 計算結果が1,000円未満の場合は1,000円

土地と建物は別々の「不動産」として扱われるため、本ツールは土地・建物を分けて入力できます。合計評価額で計算しますが、内訳も確認できます。

計算の具体例

実際にどのように税額が決まるのか、本ツールと同じ計算手順で2つの例を確認します。いずれも「課税標準額（1,000円未満切捨て）×0.4%（100円未満切捨て）」で求めています。

例1：土地のみ・評価額1,500万円
課税標準額＝15,000,000円（1,000円未満なし）。税額＝15,000,000円×0.4%＝60,000円。100円未満の端数もないため、 登録免許税は60,000円です。
例2：土地1,234.5万円＋建物780万円
合計評価額＝20,145,000円。1,000円未満を切り捨てて課税標準額は20,145,000円。税額＝20,145,000円×0.4%＝80,580円。100円未満を切り捨てて 登録免許税は80,500円です。

最低税額のルールにも注意してください。たとえば評価額が20万円の土地のみであれば、計算上は20万円×0.4%＝800円ですが、1,000円未満となるため 登録免許税は1,000円に切り上がります。

100万円以下の土地の免税措置（租税特別措置法84条の2の3第2項）

相続により取得した土地のうち、1筆の価額が100万円以下の土地については、令和9年（2027年）3月31日までの登記申請であれば登録免許税が免税になります。山林・原野・地方の狭小地など、評価額の低い土地を複数含む相続で特に恩恵が大きい措置です。

対象は土地のみ（建物は対象外）
評価額は1筆ごとに判定（合算ではない）
適用は令和9年3月31日までの申請
本ツールでは「詳細モード」で該当筆数と評価額合計を入力すると自動適用されます

よくある誤解・注意点

「課税標準は売買価格や時価ではない」: 登録免許税の計算に使うのは購入価格や売り出し価格ではなく、市区町村が定める固定資産税評価額です。固定資産税評価額は時価の7割程度が目安とされ、実勢価格とは一致しません。評価額は固定資産税評価証明書や課税明細書（納税通知書）で確認できます。
「相続税とは別の税金」: 登録免許税は登記の手続きにかかる国税で、遺産総額にかかる相続税とはまったく別物です。相続税が非課税（基礎控除内）の場合でも、登記をする以上、登録免許税は発生します。
「司法書士報酬は登録免許税に含まれない」: 専門家へ依頼した場合の報酬は登録免許税とは別の費用です。本ツールが計算するのは国へ納める登録免許税のみで、司法書士報酬や書類取得実費は含みません。
「免税措置は自動適用ではない」: 100万円以下の土地の免税措置は、登記申請書に法令の条項を記載するなど所定の方法で適用を受ける必要があります。要件や記載方法は法務局・司法書士にご確認ください。

本ツールの対象外・例外ケース

本ツールは相続（所有権移転）を原因とする登記に特化しています。次のようなケースは税率や計算方法が異なるため対象外です。

売買・贈与による移転: 税率は原則2.0%（軽減措置が適用される場合あり）
遺贈（相続人以外への遺贈）: 取扱いが異なる場合があり、個別確認が必要
抵当権の設定登記: 債権金額の0.4%など別の計算体系
数次相続・代位による登記: 下記の免税措置や個別判断が関わる

数次相続の免税措置（租税特別措置法84条の2の3第1項）

被相続人Aから相続人Bへの登記がされないうちにBも亡くなり、AからBへの登記とBからCへの登記を同時に行う場合、 AからBへの登記分の登録免許税が免税になります。本ツールでは個別対応していないため、該当する場合は法務局または司法書士にご相談ください。

司法書士に依頼した場合の費用目安

自分で相続登記を行う場合の実費は「登録免許税＋書類取得費数千円」で済みますが、司法書士に依頼する場合は報酬として5〜15万円（不動産の数・相続人の数・案件の複雑さによる）が加わります。

5〜7万円: 相続人が少なく、遺産分割協議もシンプルなケース
8〜12万円: 複数の不動産、複数の相続人、遺産分割協議書の作成を含む
13万円〜: 相続人多数、数次相続、代襲相続、調整が複雑なケース

ご自身で登記できそうか判断するには、本ツールで税額の概算を把握した上で、書類収集の手間と司法書士費用を天秤にかけることをおすすめします。

相続登記に必要な書類

登記申請書
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
被相続人の住民票の除票
相続人全員の戸籍謄本
遺産分割協議書（法定相続分以外の場合）
相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議の場合）
固定資産税評価証明書
不動産を取得する相続人の住民票

よくあるご質問（FAQ）

Q. 相続登記をしないとどうなりますか？

令和6年4月1日施行の改正で相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しないと正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。施行前に発生した相続も、経過措置として令和9年3月31日までに申請が必要です。

Q. 評価額がわからない場合はどこで確認できますか？

毎年春に市区町村から届く固定資産税の納税通知書（課税明細書）に評価額が記載されています。手元にない場合は、市区町村役場で固定資産税評価証明書を取得して確認します。

Q. 土地と建物の両方を相続した場合、税額は合算しますか？

土地・建物はそれぞれ別の不動産として登記しますが、登録免許税の計算上は評価額を合計し、合計額に対して0.4%を乗じます。本ツールでは土地・建物を分けて入力でき、合計税額を算出します。

Q. 兄弟で1つの不動産を共有相続する場合の税額は？

共有であっても、その不動産全体の評価額に0.4%を乗じた額が登録免許税です。相続人の人数で税額が増減するわけではありません（人数は司法書士報酬には影響し得ます）。

Q. 自分で登記するか専門家に頼むか、どう判断すればいいですか？

本ツールで登録免許税の概算を把握したうえで、戸籍収集や遺産分割協議書作成の手間と司法書士報酬（おおむね5〜15万円が目安）を比較して判断するとよいでしょう。相続人が多い・数次相続があるなど複雑な場合は専門家への依頼が安心です。

相続・不動産の手続きでは、以下のツールもあわせてご利用ください。

法定相続分計算ツール — 相続人ごとの取得割合を確認
固定資産税シミュレーション — 取得後の毎年の固定資産税の目安
相続税延滞税計算ツール — 申告・納付が遅れた場合の延滞税
不動産売却税計算ツール — 相続した不動産を売却する場合の譲渡所得税

計算の根拠・免責

本ツールは登録免許税法別表第一（相続による所有権移転 0.4%）および租税特別措置法84条の2の3第2項に基づく計算を行います。売買（2.0%）・贈与（2.0%）・抵当権設定（0.4%）など、相続以外の登記原因は本ツールの対象外です。正確な税額や免税措置の適用要件については、法務局または司法書士にご確認ください。

出典・編集情報

本ツールおよび解説は、以下の公的機関の公表情報を一次ソースとして作成しています。

執筆: 業務計算ポータル編集部

本サイトの編集方針・収益化方針については以下をご参照ください。

※ 税額・料金は参考値です。正式には自治体窓口・専門家にご確認ください。

本ツールは令和8年度（2026年）の税率・基準をもとに計算しています。最新の情報は各省庁のWebサイト等でご確認ください。

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