固定資産税 日割り計算ツール

固定資産税の日割り精算とは？

固定資産税は、地方税法により毎年1月1日（賦課期日）時点で 固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に対し、その年度の1年分が課税されます。 年の途中で売買があっても、その年度の納税義務者は1月1日時点の所有者（=売主）のままで、 買主に納税義務が移るわけではありません。 そこで、売主が1年分を負担し続けるのは公平でないとの考えから、 引渡し日以降の分を買主が売主に支払って精算するのが一般的な慣行です。 この精算を「固定資産税の日割り計算（精算）」と呼びます。

日割り精算は「法令上の義務」ではなく売買契約上の商慣習

ここで重要なのは、売主・買主間の日割り精算は法令で義務づけられたものではないという点です。 地方税法が定めているのは「1月1日の所有者がその年度分を全額納める」というルールだけで、 売主と買主の間でどう負担を分け合うかまでは規定していません。 日割り精算はあくまで不動産取引の商慣習であり、 精算するか・どの方式で計算するか・端数をどう扱うかは、最終的に売買契約書の条項に従います。 したがって、起算日や日数の取り方は地域慣習を参考にしつつも、 個々の契約内容によって変わり得ると理解しておくことが大切です。

関東方式と関西方式の違い

日割り計算の起算日は地域の慣習により異なります。

• 関東方式（1月1日起算）: 暦年ベースで計算。1月1日〜12月31日を1年として精算します。 東京・神奈川・埼玉・千葉など関東エリアで主に使われます。
• 関西方式（4月1日起算）: 年度ベースで計算。4月1日〜翌3月31日を1年として精算します。 大阪・京都・兵庫など関西エリアで主に使われます。

どちらの方式を使うかは売買契約書に記載されます。 地域の慣習が絶対ではないため、契約前に不動産会社に確認しましょう。

実際の精算方法

一般的には、引渡し日の前日までを売主負担、引渡し日当日以降を買主負担とします。 買主負担分は、決済日（引渡し日）に売買代金とは別に売主へ支払います。 なお、都市計画税がある場合は固定資産税と合算して精算するのが通例です。

計算の具体例

本ツールと同じ手順で、起算日方式による違いを確認します。 ここでは固定資産税・都市計画税の合計年税額を120,000円、引渡し日を7月1日として計算します。 本ツールは売主負担分（年税額×売主の所有日数÷年間日数）を円未満切捨てで求め、 買主負担分は「年税額−売主負担分」とします。

• 関東方式（1月1日起算）の場合
  1月1日〜12月31日の365日が対象。売主負担は1月1日〜6月30日の181日分で、 120,000円×181日÷365日＝59,506円（円未満切捨て）。 買主負担は残りの120,000円−59,506円＝60,494円（7月1日〜12月31日の184日分）です。
• 関西方式（4月1日起算）の場合
  4月1日〜翌3月31日の365日が対象。売主負担は4月1日〜6月30日の91日分で、 120,000円×91日÷365日＝29,917円（円未満切捨て）。 買主負担は残りの120,000円−29,917円＝90,083円（7月1日〜翌3月31日の274日分）です。

このように、同じ引渡し日・同じ年税額でも、起算日方式が違えば買主の負担額は大きく変わります。 契約前にどちらの方式かを必ず確認しましょう（うるう年は年間日数が366日になります）。

実務でつまずきやすいポイント

日割り精算は単純な比例計算に見えて、現場では次の3点で金額がブレたり、そもそも計算できなかったりします。 売買の決済を控えた当事者・実務担当者が事前に押さえておくべき論点です。

• 引渡し日当日を「どちらの負担にするか」で1日分ズレる: 日割りは1日単位の計算なので、引渡し日当日を売主負担に含めるか買主負担に含めるかで、 年税額に応じて数百円〜数千円の差が出ます。本ツールは「前日までを売主・当日以降を買主」を前提としていますが、 契約書が「当日まで売主」と定めていれば日数が1日変わります。契約条項と本ツールの前提が一致しているかを必ず照合してください。
• 1〜5月の引渡しは「その年の納税通知書がまだ届いていない」: 固定資産税の納税通知書は自治体により4〜6月頃に交付されます。年初〜春先に決済する場合、 当年度の確定税額が分からないため、実務では「前年度の税額で仮精算し、新年度の通知書が届いたら差額を再精算する」 か、「前年度税額をそのまま流用して再精算しない」かを契約書で取り決めます。どちらにするかで後日の精算有無が変わります。
• 1月1日時点の現況と引渡し時の現況が違う場合: 固定資産税はあくまで賦課期日（1月1日）の状況で課税されます。年の途中で建物を新築・取壊し・滅失しても、 その年度の税額は1月1日時点の状態が基準です。たとえば1月1日時点で古家があれば、解体後の更地で引き渡しても その年度は古家込みの税額をベースに精算するのが原則です（翌年度から現況が反映されます）。

よくある誤解・注意点

• 「日割り精算は法律で決まっている」は誤り: 前述のとおり精算は商慣習であり、起算日・日数・端数処理は売買契約書の定めが優先します。 標準的な慣習と異なる定め方をすることも可能です。
• 納税義務者が買主に変わるわけではない: 精算をしても、その年度に市区町村へ固定資産税を納めるのは1月1日時点の所有者（売主）です。 買主が支払う精算金は税金そのものではなく、売買代金の一部として売主に渡すお金です。
• 精算金は税務上「譲渡対価の一部」とされる: 受け取った精算金は売主の譲渡収入に、支払った精算金は買主の取得費に含まれるのが原則です。 譲渡所得の計算に影響するため、確定申告が必要な場合は取扱いに注意してください。
• 都市計画税は市街化区域のみ: 都市計画税は市街化区域内の不動産にかかる税で、対象外の地域では発生しません。 精算対象に含めるかは納税通知書の内訳と契約内容で確認します。

対象外・例外ケース

• 本ツールは売主・買主間の日割り精算額の概算を求めるもので、市区町村への実際の納税額を確定するものではありません
• 1年の途中で複数回所有者が変わるなど、特殊な取引の精算には対応していません
• 軽減措置（住宅用地特例など）が適用された後の実税額は、市区町村の納税通知書でご確認ください
• 正確な精算額・取扱いは不動産会社・司法書士・税理士にご確認ください

よくあるご質問（FAQ）

Q. 起算日が関東方式か関西方式か、どこで確認できますか？

売買契約書の固定資産税精算に関する条項に記載されます。地域慣習が目安にはなりますが、 絶対ではないため、契約前に仲介の不動産会社へ確認するのが確実です。

Q. 引渡し日当日はどちらの負担ですか？

一般的には引渡し日当日以降を買主負担とする例が多いですが、当日を売主・買主どちらの負担にするかも 契約の定めによります。本ツールの計算前提と契約書の条項が一致しているかをご確認ください。

Q. 精算した固定資産税は確定申告で経費になりますか？

売主が受け取った精算金は譲渡収入に、買主が支払った精算金は取得費に含めるのが原則です。 譲渡所得の申告が必要な場合は、税理士や税務署にご確認ください。

Q. うるう年は計算がどう変わりますか？

うるう年は年間日数が366日になるため、1日あたりの負担単価がわずかに下がります。 関東方式は2月29日を含む暦年が、関西方式は2月29日を含む年度が366日計算の対象です。 本ツールは入力した起算日・引渡し日から該当する年間日数を自動判定して計算します。

Q. 年初に決済しますが、その年の固定資産税額がまだ分かりません。

納税通知書は例年4〜6月頃の交付のため、1〜5月の決済では当年度税額が未確定なことがあります。 実務では前年度の税額で仮精算し、新年度の通知書到着後に差額を再精算するか、前年度税額のまま再精算しないかを 契約書で取り決めます。どちらの扱いかを仲介会社に確認してください。

Q. なぜ売主が1年分を払うのですか？

固定資産税は1月1日時点の所有者に1年度分が課税される仕組みのためです。 年の途中で売却しても納税義務者は売主のままなので、引渡し後の分を買主が精算して負担を調整します。

関連ツール

不動産売買にともなう他の税金・費用は以下のツールでご確認いただけます。

• 固定資産税 シミュレーション — 毎年の固定資産税・都市計画税の目安
• 登録免許税 計算ツール — 登記にかかる税金
• 不動産売却税 計算ツール — 売却時の譲渡所得税
• 坪単価 計算ツール — 売買価格の坪単価換算

計算上の注意点

• うるう年の場合は年間日数が366日になります
• 円未満の端数は切り捨てで計算するのが一般的です
• 実際の精算額は売買契約書の条項に従います
• 本ツールは概算です。正確な金額は不動産会社・司法書士にご確認ください

出典・編集情報

本ツールおよび解説は、以下の公的機関の公表情報を一次ソースとして作成しています。

• e-Gov 地方税法第343条（固定資産税の納税義務者）・第359条（賦課期日＝1月1日）
• ※売買時の日割り精算（関東方式＝起算日1月1日／関西方式＝起算日4月1日）は売買契約上の商慣習であり、法令上の規定はありません。

執筆: 業務計算ポータル編集部

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