固定資産税 計算シミュレーション｜住宅用地特例1/6・新築減額・都市計画税を自動判定

不動産購入前の年間保有コスト確認・投資収支シミュに。土地・建物の評価額と新築年を入力するだけで固定資産税と都市計画税を即計算。住宅用地特例（200㎡境界で1/6・1/3按分）・新築減額（一般3年/耐火5年/長期優良10年）・都市計画税0.3%を自動判定。月額・5年累計・減額終了後税額も表示。

納税通知書または評価証明書に記載の「評価額」（時価の約7割が目安）

円

住宅用地特例の判定に使用（200㎡以下は小規模住宅用地）

㎡

新築時の評価額。築年数経過後は経年減価で下がるが、本シミュは入力値で計算

円

非住宅は土地の住宅用地特例（1/6・1/3）が適用されません

新築減額（1/2）の判定に使用。空欄なら減額なしで計算

年

3階建以上の耐火構造は新築減額が5年間に延長

認定長期優良住宅は減額期間が延長（一般5年・耐火10年）

市街化区域内のみ都市計画税（最大0.3%）が課税されます

事業用の機械・備品等は別途「償却資産税」（1.4%）の対象。本ツールでは試算対象外（バッジで案内）

固定資産税計算シミュレーションでできること

物件購入前の年間保有コスト確認や不動産投資の収支シミュレーションに使える、 固定資産税と都市計画税の年額シミュレータです。 土地・建物の評価額と新築年を入力するだけで、住宅用地特例・新築減額・都市計画税を自動判定し、 月額換算・5年累計・新築減額終了後の通常年税額まで一括表示します。

固定資産税の基本（評価額×1.4%）

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課税される地方税です（地方税法350条・352条）。 標準税率は評価額の1.4%で、年4回（4月・7月・12月・翌2月が一般的）に分割納付します。 評価額は公示価格の約70%を目安に3年ごとの「評価替え」で決まり、 実際の取引価格（時価）より低く設定されています。

納税通知書に記載される「課税標準額」は、特例適用後の金額です。 本ツールへの入力には特例適用前の「評価額（価格）」を使用してください。 評価額は納税通知書の「価格」欄、または市区町村窓口で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。

住宅用地特例（200㎡境界で課税標準が大幅圧縮）

居住用の土地（住宅用地）には課税標準を圧縮する特例が適用されます（地方税法附則15条）。 200㎡という境界面積を基準に2段階の特例が設けられています。

土地面積が200㎡を超える場合、評価額を面積比で按分して小規模・一般を分離計算します。 たとえば評価額1,200万円・面積240㎡の土地なら、200㎡分（評価額1,000万円）が小規模、 40㎡分（評価額200万円）が一般として計算されます。 本ツールはこの按分を自動で行います。

なお住宅用地特例は住宅の敷地が対象です。 更地・駐車場専用地・別荘地などは原則として対象外になります。 マンション区分所有の場合は、専有面積の持分に対応する敷地面積が基準面積となります。

新築住宅減額特例（一般3年・耐火5年・認定長期優良10年）

新築住宅は建物の固定資産税が1/2に減額されます（地方税法附則15条の6）。 減額期間は建物の構造と認定区分によって異なります。

本ツールは「新築年（西暦）」の入力から経過年数を自動計算し、現在も減額が有効かを判定します。 残り期間が表示されるため、減額終了後の税負担増加を事前に把握できます。 なお減額は建物の固定資産税のみが対象であり、 土地の固定資産税・都市計画税には適用されません。

都市計画税（市街化区域内のみ0.3%）

都市計画税は市街化区域内の土地・建物を所有している人に課税される地方税です（地方税法702条）。 上限税率は0.3%で、ほとんどの市区町村がこの上限税率を採用しています。 市街化調整区域や非線引き区域の不動産は対象外です。

固定資産税と同様に住宅用地特例が適用されますが、軽減割合は固定資産税より小さく、 小規模住宅用地が評価額の1/3、一般住宅用地が2/3となります。 また新築住宅の1/2減額は都市計画税には適用されない点に注意が必要です。

他ツールとの使い分け

計算の典型例

例1: 郊外の一般住宅（土地150㎡・建物評価額800万円・新築3年目・市街化区域内）

例2: 認定長期優良住宅（土地250㎡・建物評価額1,200万円・新築5年目・耐火構造）

例3: 投資用アパート（土地200㎡・4戸・非住宅建物・市街化区域外）

よくあるご質問

固定資産税はいつ払うのですか？

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税され、4月〜6月ごろに市区町村から納税通知書が届きます。納付は年4回（第1期〜第4期）に分割されており、一般的に4月・7月・12月・翌2月が納期です（自治体により異なります）。一括払いも可能で、その場合は端数が割引になる場合があります。

住宅用地特例とは何ですか？200㎡の境界はどう決まりますか？

住宅の敷地（住宅用地）には固定資産税の課税標準を大幅に圧縮する特例が設けられています（地方税法附則15条）。土地面積200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は評価額の1/6、200㎡超の部分（一般住宅用地）は評価額の1/3が課税標準となります。判定に使う面積は登記簿または固定資産課税台帳の地積です。マンション区分所有の場合は、全体の敷地面積のうち自分の専有面積に対応する持分面積で判定します。

新築減額は何年続きますか？耐火構造や認定長期優良住宅の違いは？

新築住宅は建物の固定資産税が1/2に減額されます（地方税法附則15条の6）。期間は構造と認定区分によって異なります。一般住宅（木造2階建等）は3年間、3階建以上の耐火・準耐火構造は5年間、認定長期優良住宅（一般構造）は5年間、認定長期優良住宅（耐火構造・3階建以上）は10年間です。なお減額は建物の固定資産税のみに適用され、土地の固定資産税や都市計画税には適用されません。

都市計画税は誰が払うのですか？市街化調整区域なら払わなくてよい？

都市計画税は市街化区域内の土地・建物を所有している人が払います（地方税法702条）。市街化調整区域・非線引き区域の不動産は原則として対象外です。また、都市計画税は市区町村が独自に課税するかどうかを決められるため、市街化区域内でも課税していない自治体が一部あります。納税通知書に都市計画税の記載がなければ対象外と判断できます。

固定資産税評価額はどこで分かりますか？

評価額（価格）の確認方法は主に3通りあります。（1）毎年4〜6月ごろ届く「固定資産税・都市計画税 納税通知書」の「価格」欄。（2）市区町村の窓口またはコンビニで取得できる「固定資産評価証明書」（手数料数百円）。（3）市区町村税務課で閲覧・写し取得できる「固定資産課税台帳（名寄帳）」。本ツールへの入力には「課税標準額」ではなく「評価額（価格）」を使用してください。

認定長期優良住宅の減額延長を受けるにはどうすればよいですか？

認定長期優良住宅の新築減額延長（耐火10年・一般5年）を受けるには、新築後3か月以内に市区町村に申告書を提出し、認定通知書の写しを添付する必要があります。認定は所管行政庁（都道府県・市区等）から受けており、認定通知書を保管していることが前提です。建築会社に認定申請を依頼した場合は、必ず認定通知書が発行されているか確認してください。申告を忘れると減額が適用されないため注意が必要です。

中古住宅を購入した場合でも新築減額は使えますか？

中古住宅には新築減額は適用されません。新築減額は「新たに建築された住宅」を対象とする特例であり（地方税法附則15条の6）、既存の中古住宅の売買では引き継がれません。ただし、中古住宅を取得した時点で前所有者の新築減額期間がまだ残っている場合は、自動的に引き継がれて減額が継続します。本ツールの「新築年」入力で残期間を確認できます。

事業用の機械・設備（償却資産）がある場合は別の計算が必要ですか？

はい、事業用の機械・設備・器具・備品などは「償却資産税」として固定資産税の対象になりますが、土地・建物とは別に計算が必要です。税率は標準1.4%で固定資産税と同じですが、申告者（事業者）が毎年1月末までに市区町村に申告する仕組みです。本ツールでは土地・建物の固定資産税のみを計算しており、償却資産税は試算対象外です。「事業用の償却資産がある」を選択すると画面上にバッジで案内が表示されます。

同じ不動産でも自治体によって税率が違うことはありますか？

あります。固定資産税の「標準税率」は1.4%ですが、地方税法では制限税率（最大2.1%）まで自治体が独自に設定できます。都市計画税も上限0.3%の範囲で自治体が設定しています。ほとんどの自治体は標準税率を採用していますが、一部の市区町村では異なる税率を設定しているケースがあります。正確な税率は市区町村の税務課や納税通知書でご確認ください。

固定資産税評価額は3年ごとに変わると聞きましたが、どういうことですか？

固定資産税評価額は原則として3年ごとに「評価替え」が行われます（地方税法349条）。直近は令和6年（2024年）に評価替えがあり、次回は令和9年（2027年）です。評価替えの年には地価変動や建物の経年減価が反映されるため、評価額が増減することがあります。なお評価替えの中間年でも、新築・増築・地目変更等があった場合は個別に評価が見直されます。本ツールは入力した評価額をそのまま使用するため、評価替え後は最新の評価額で再計算してください。

計算の根拠・免責

本ツールは地方税法350条・352条（固定資産税1.4%）、地方税法702条（都市計画税0.3%）、 地方税法附則15条・16条・17条（住宅用地特例：固定資産税1/6・1/3、都市計画税1/3・2/3）、 地方税法附則15条の6（新築住宅減額措置・建物固定資産税1/2：一般3年/耐火5年/認定長期優良10年）に基づき計算します。 自治体の負担調整措置・耐震改修・バリアフリー改修等の独自減免制度は考慮していません。 税率も標準税率・上限税率を使用しており、一部自治体の設定とは差が生じることがあります。

入力する評価額は納税通知書・評価証明書に記載の「評価額（価格）」であり、 課税標準額ではありません。建物評価額は新築時の評価額を使用し、経年減価による変動は反映されていません。 本ツールの計算結果は参考値です。正確な税額は市区町村の税務課または税理士にご確認ください。

本ツールは令和8年度（2026年）の税率・基準をもとに計算しています。最新の情報は各省庁のWebサイト等でご確認ください。

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