不動産投資シミュレーション｜表面利回り・DSCR・CF無料計算

物件価格・家賃収入・借入条件を入れるだけで、 表面利回り・実質利回り（NOI）・ROI（自己資金利回り）を即計算。 月間／年間キャッシュフロー、 DSCR（返済余力倍率）の健全性バッジ、 返済総額・利息まで一括表示します。区分マンション／1棟アパート／戸建て投資の採算試算にどうぞ。

不動産投資で見るべき4つの指標

物件の収益性を正確に評価するには、表面利回りだけでなく4つの指標を組み合わせて判断することが重要です。

• 表面利回り（グロス利回り）: 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100。 広告掲載値と同じ計算式で、物件間の粗い比較に使う「第一フィルター」です。 諸費用・空室・運営費を無視するため、単独での投資判断には使えません。
• 実質利回り（NOI利回り）: (年間家賃 × (1−空室率) − 運営費) ÷ (物件価格 + 諸費用) × 100。 空室ロスと実際のコストを反映した「実態利回り」です。 都心区分マンションで3〜4%、地方中古1棟で7〜10%が目安。
• DSCR（返済余力倍率）: NOI ÷ 年間返済額。 家賃収入がローン返済の何倍あるかを示す「安全マージン指標」です。 1.3以上が健全、1.0〜1.3は要注意、1.0未満は持ち出し発生のリスクゾーンです。
• ROI（自己資金利回り）: 年間CF ÷ 自己資金 × 100。 ローンのレバレッジを活かした場合の「自分の現金に対するリターン率」です。 実質利回りより大きく出るのが一般的ですが、逆レバレッジ（金利＞利回り）の際はマイナスになります。

DSCR健全性の目安と根拠

本ツールのDSCR健全性判定は、不動産投資実務における業界的な一般基準に基づいています。

• DSCR 1.3以上（健全・緑）: ローン返済に対して30%以上の余裕がある状態。金利上昇や一時的な空室があっても自己資金を持ち出さずに返済を続けられる安全圏。多くの金融機関が融資OKの目安とする水準。
• DSCR 1.0〜1.3（要注意・黄）: 収支はギリギリ黒字だが、金利上昇・空室増加・大規模修繕などのイベントで赤字に転落するリスクがある水準。保守的な感度分析が必要。
• DSCR 1.0未満（危険・赤）: 家賃収入だけでは返済できず、毎月自己資金からの持ち出しが発生する状態。長期的には返済困難になるリスクが高く、購入前の物件条件の見直しが必要。

DSCR 1.3の基準は業界慣習値であり、金融機関によって融資審査基準は異なります。 実際の融資可否は、融資先金融機関に個別にご確認ください。

計算例3パターン

ケース1: 都心区分マンション（2,500万円）

物件価格2,500万・諸費用率7%・自己資金500万・借入2,250万・金利2.0%・30年・年間家賃120万・空室10%・運営費20%で試算。 表面利回り4.80%、実質利回り3.02%、DSCR約1.07（要注意）、月間CF約−1,500円と、 わずかな持ち出しが発生するケースです。金利を1.5%に下げるか家賃を月11万に引き上げるとDSCR 1.3圏内に改善します。

ケース2: 地方1棟アパート（8,000万円）

物件価格8,000万・諸費用率7%・自己資金1,600万・借入6,960万・金利2.5%・25年・年間家賃960万・空室15%・運営費25%で試算。 表面利回り12.00%、実質利回り6.04%、DSCR約1.42（健全）、月間CF約+109,000円と、 高利回り・高DSCR で安全圏に収まる一般的な地方アパート投資例です。

ケース3: 表面利回り高・CF赤字の逆転ケース

地方中古物件で表面利回り10%・諸費用率8%・空室率20%・運営費率30%・金利3.5%・20年ローンで試算すると、 実質利回りは約4.2%・DSCRは0.81（危険）・月間CFはマイナス数万円という結果になることがあります。 「表面利回り高＝安全」は誤りで、空室・運営費・金利の組合せで実態は大きく変わります。 広告の利回りだけで判断せず、本ツールで実質利回りとDSCRを必ず確認してください。

諸費用・運営費率・空室率の一般的な値

以下の値は業界慣習値・参考値であり、物件・立地・管理体制によって大きく異なります。 実際の投資判断には個別物件の実費を積み上げて設定してください。

• 諸費用率（7%）: 仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険・ローン関連費用の合計目安。 新築では5〜7%、中古は8〜10%になるケースもあります。 正確な試算は登録免許税計算ツールと固都税計算ツールを併用してください。
• 運営費率（20%）: 管理委託費5%・修繕積立3〜5%・固定資産税3〜5%・保険1〜2%・原状回復・広告費3〜5%の合計。 区分マンションは20〜25%、1棟物件の自主管理は15〜18%、築古は25〜30%が実態に近い目安です。
• 空室率（10%）: 都心新築5%・都心中古8〜10%・地方中核都市12〜15%・地方中古15〜20%が実務的な目安。 エリア・築年・間取り・管理会社の質で大きく変わるため、賃貸ポータルで競合状況を必ず確認してください。

スコープ外項目と注意点

本ツールは「購入前の一次スクリーニング」を目的としており、以下は計算対象外です。 スコープ外の項目を把握した上でツールをご活用ください。

• 所得税・住民税（不動産所得課税）: 給与所得との合算・総合課税の計算は対象外。税引後の実質手取りは個別試算が必要。
• 減価償却費の税務処理: 会計上のCFと税務上のCFの差額、損益通算の節税効果は含みません。マンション減価償却計算ツールを別途ご利用ください。
• 不動産取得税・登録免許税: 購入時の一時費用として諸費用率に概算計上する設計です。正確な金額は専門家または各計算ツールで確認してください。
• 元金均等返済・ボーナス払い: 本ツールは元利均等返済のみ対応。他の返済方式は金融機関の返済シミュレーターをご利用ください。
• 金利変動・繰上返済・借換え: 静的シミュレーションのため、将来の金利変動は反映されません。感度分析として金利を±1%変化させて再計算することをお勧めします。
• 将来の家賃下落・修繕費増加: 築年経過による家賃下落、大規模修繕費の増加は考慮していません。保守的な空室率・運営費率で複数シナリオをシミュレーションしてください。
• 出口戦略・売却時の損益: 売却価格・譲渡所得税・仲介手数料は計算対象外です。物件の現在価値は坪単価計算ツールでも確認できます。

計算の根拠・免責

本ツールは元利均等返済式（MTG式）・NOI計算・DSCR算出など、数学的に確定した計算式で指標を算出します。 入力値が正確であれば計算結果も正確ですが、以下の点にご注意ください。

• 計算結果は静的な試算値であり、実際の投資成果・収益を保証するものではありません。
• 空室率・運営費率のデフォルト値（各10%・20%）は業界慣習値です。物件・立地・築年によって大きく異なるため、必ず実態に合わせて変更してください。
• DSCR健全性判定（1.3／1.0基準）は不動産投資実務の業界的一般基準であり、金融機関ごとの融資審査基準とは異なる場合があります。
• 不動産所得の所得税・住民税、減価償却の会計・税務差、元金均等返済・ボーナス併用払い、金利変動・繰上返済・借換え、将来の家賃下落・空室率変動・修繕費増加は計算対象外です。
• 物件購入判断にあたっては、必ず不動産会社・税理士・金融機関等の専門家にご相談ください。本ツールの結果を持参することで、専門家との相談がスムーズになります。