固都税計算ツール 令和8年版｜固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%・住宅用地特例・新築軽減対応

固都税計算ツール｜土地・建物の評価額を入力するだけで年間税額を即計算。住宅用地特例（200㎡以下1/6）・新築住宅軽減（令和8年改正後40〜240㎡）を自動適用。登録不要・完全無料。

納税通知書・評価証明書に記載の「価格」を入力

円

住宅用地特例の判定に使用（200㎡以下が小規模住宅用地）

㎡

納税通知書に記載の建物の価格を入力

円

新築軽減の判定に使用（40〜240㎡が対象）。未入力時は軽減なし

㎡

一般住宅は新築後3年間、認定長期優良住宅は5年間

都市計画税は市街化区域内の不動産にのみ課税

固都税（固定資産税・都市計画税）とは？

「固都税（こととぜい）」は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課税される 固定資産税と都市計画税の総称です。 市区町村から届く納税通知書に両税が併記されるため、実務上は合算で扱われることが多い税金です。

固定資産税と都市計画税の違い

2つの税は課税対象・税率・根拠法令がいずれも異なります。混同しがちなポイントを整理すると次のとおりです。

両税を合わせた実効税率は最大 1.7%（市街化区域内）です。 納税通知書に都市計画税の記載がない場合は、その不動産が市街化区域外にあると判断できます。

固定資産評価額の調べ方

本ツールへの入力に必要な「固定資産税評価額」は、以下のいずれかの書類で確認できます。

注意点として、「評価額（価格）」と納税通知書に記載される「課税標準額」は異なります。 課税標準額は住宅用地特例や負担調整措置を経た後の金額です。本ツールには評価額（価格）を入力してください。

住宅用地特例（土地の課税標準を大幅圧縮）

居住用の土地には住宅用地特例（地方税法349条の3の2）が自動適用され、課税標準が大幅に圧縮されます。 特例は土地面積に応じて2段階に分かれます。

たとえば土地評価額1,000万円・面積250㎡の一戸建ての場合、200㎡分（評価額800万円）が小規模住宅用地、 残り50㎡分（評価額200万円）が一般住宅用地として分離計算されます。 この場合、固定資産税の土地分は約2.4万円（特例なしなら14万円）まで大幅に圧縮されます。

なお住宅用地特例は住宅の敷地が対象です。更地・駐車場専用地・別荘地などは原則として対象外になります。 マンション（区分所有）の場合は、持分に応じた敷地面積を用いて判定します。

新築住宅軽減（令和8年度改正後: 床面積40〜240㎡・令和15年3月まで）

新築住宅は一定条件のもと、120㎡相当部分の固定資産税が1/2に減額されます（地方税法附則15条の6）。 令和8年度税制改正により床面積要件が改正され、適用期限も延長されました。

床面積が40㎡未満（小規模すぎる）または240㎡超（大規模すぎる）の場合は軽減の対象外となります。 また、この軽減は建物の固定資産税のみに適用され、土地の固定資産税や都市計画税には適用されません。

認定長期優良住宅の軽減条件

認定長期優良住宅は新築軽減が3年間から5年間に延長されます。 認定を受けるには所管行政庁（都道府県・市等）への申請と認定が必要で、 耐震性・省エネ性・維持管理の容易さなど9つの基準をすべて満たす必要があります。 認定を受けると認定通知書が交付されます。軽減を申請する際は認定通知書の写しを市区町村へ提出してください。

本ツールと「固定資産税 日割り計算」の棲み分け

当サイトには固定資産税に関連するツールが2種類あります。目的に応じてお使い分けください。

計算の典型例

例1: 一般的な一戸建て（土地150㎡・建物100㎡・新築3年目）

例2: マンション区分所有（専有100㎡・敷地持分30㎡）

例3: 認定長期優良住宅（土地200㎡・建物130㎡）

よくあるご質問

Q1. 賃貸アパートの敷地も住宅用地特例が適用されますか？

はい、適用されます。賃貸住宅（アパート・貸家）の敷地も住宅用地として扱われ、住宅用地特例の対象です。 ただし、200㎡の基準は住戸数×200㎡になります。 たとえば4戸のアパートなら800㎡までが小規模住宅用地となります（地方税法349条の3の2第2項）。 店舗・事務所などとの複合用途の場合は住宅部分の床面積割合によって判定が変わります。

Q2. 認定長期優良住宅の軽減延長（5年間）を受けるにはどうすればよいですか？

新築後、3か月以内に市区町村へ申告が必要です（地方税法附則15条の6）。 申告書に認定通知書の写しを添付して提出します。認定長期優良住宅の認定は所管行政庁（都道府県・市区等）から受け、 認定通知書を交付されている必要があります。 認定を受けずに申告しても延長は認められません。建築会社に認定申請を依頼した場合は、 認定通知書が交付されているか必ず確認してください。

Q3. タワーマンションの固都税はどう変わりましたか（タワマン節税との関係）？

以前は高層階ほど時価が高いにもかかわらず固定資産税評価額が低く抑えられる「タワマン節税」が問題視されていました。 令和2年度（2020年度）以降に新築されたタワーマンション（地上60m超・20階以上）については、 階層に応じた補正が評価額に加えられており、高層階ほど評価額が高くなる仕組みが導入されています。 本ツールでは評価額を直接入力する形式のため、補正済みの評価額を入力すれば正確に計算できます。 評価額は固定資産税評価証明書または管理組合から入手してください。

Q4. 都市計画税が課税されない市区町村はありますか？

あります。都市計画税は市街化区域を設定している市区町村のみが課税できる税です。 市街化区域のない市区町村（主に人口が少ない町村）や、市街化区域を設定していても 都市計画税を課税しない自治体も一部存在します。 また、同じ市内でも市街化調整区域・非線引き区域の土地には課税されません。 ご自身の不動産が対象かどうかは、市区町村の税務課か納税通知書で確認してください。

Q5. 固定資産税評価額は時価（実際の市場価格）と同じですか？

異なります。固定資産税評価額は公示価格の70%を目安に3年ごとの評価替えで決定されます（地方税法341条）。 そのため実際の取引価格（時価）より低いことが一般的です。 なお土地の場合は路線価や地価公示価格を基準に算定されますが、 建物は再建築費を基準に経年減価を加味して計算されます。 評価額に疑問がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出（不服申立て）ができます（地方税法432条）。

計算の根拠・免責

本ツールは地方税法350条（固定資産税）・地方税法702条の8（都市計画税）・ 地方税法349条の3の2（住宅用地特例）・地方税法附則15条の6（新築住宅軽減）に基づき計算します。 令和8年度税制改正（新築住宅軽減の床面積要件: 50〜280㎡→40〜240㎡）を反映済みです。

入力する評価額は納税通知書・評価証明書に記載の「価格（評価額）」であり、 課税標準額ではありません。自治体の負担調整措置・耐震改修・バリアフリー改修等の独自減免は考慮していません。 税率も標準税率・上限税率を使用しており、一部自治体の異なる税率とは差が生じる場合があります。 本ツールの計算結果は参考値です。正確な税額は市区町村の税務課または税理士にご確認ください。

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本ツールは令和8年度（2026年）の税率・基準をもとに計算しています。最新の情報は各省庁のWebサイト等でご確認ください。

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