給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書 自動計算ツール 令和7年・令和8年版｜連帯債務・住民税対応

年末調整で会社に提出する 「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の記入金額を、 年末借入残高・入居年・住宅区分・所得税額・課税総所得金額から自動算出します。 連帯債務の本人持分按分・ 住民税控除限度額（上限97,500円）の自動判定・ 控除しきれない残の警告まで一気通貫。令和7年・令和8年申告書の記入確認にそのままお使いください。

このツールでできること — 「住宅ローン控除計算」との違い

本サイトには2つの住宅ローン控除ツールがあります。用途に応じて使い分けてください。

「控除額のおおよその目安を知りたい」だけなら住宅ローン控除計算ツールが向いています。 「年末調整の書類に具体的な金額を書き込みたい」「連帯債務で夫婦それぞれいくら書けばいいか知りたい」「住民税から控除される金額まで確認したい」という場合は本ツールをお使いください。

計算のしくみと根拠法令

「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」の記入金額は、以下のステップで算出されます。 国税庁 タックスアンサー No.1211-1 および租税特別措置法第41条・地方税法附則第5条の4の2に準拠しています。

1. 適用借入限度額の確定: 入居年（令和6〜8年）×住宅区分（認定住宅／ZEH水準／省エネ基準適合／その他）×世帯区分（特例対象個人該当の有無）の3軸マトリクスで決定。
2. 基本控除額の計算: min(年末借入残高, 適用借入限度額) × 0.7% （100円未満切捨）。
3. 連帯債務の持分按分: 連帯債務の場合は基本控除額 × 本人持分比率（100円未満切捨）で按分後控除額を算出。単独債務なら按分なし。
4. 所得税から控除される金額: min(按分後控除額, 源泉徴収票の所得税額)。申告書の「住宅借入金等特別控除の額」欄に転記する金額です。
5. 住民税控除限度額の計算: 所得税から引ききれない分を住民税で控除。上限は「前年分所得税の課税総所得金額等 × 5%」と「97,500円」のいずれか小さい方（令和4年1月1日以降入居。地方税法附則第5条の4の2第2項）。
6. 合計控除額と控除しきれない残: 所得税控除額 ＋ 住民税控除額 ＝ 合計控除額。按分後控除額から合計控除額を差し引いた残高が「控除しきれない残」として警告表示されます。

根拠: 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（令和4年以降入居）/ No.1213（概要） / 租税特別措置法第41条 / 地方税法附則第5条の4の2

令和8年度の主な変更点（借入限度額・特例対象個人延長）

令和8年度税制改正大綱（2025年12月26日決定）により、住宅借入金等特別控除は以下のとおり変更されました。

特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）の上乗せ枠が令和12年まで延長確定

令和7年入居で終了予定だった「特例対象個人向け借入限度額上乗せ」が、令和8〜12年入居まで5年間延長されることが確定しました。

特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）の定義

居住年の12月31日時点で以下のいずれかに該当する個人が「特例対象個人」に当たります。

• 40歳未満かつ配偶者を有する個人（若者夫婦世帯）
• 40歳以上で40歳未満の配偶者を有する個人（若者夫婦世帯）
• 19歳未満の扶養親族を有する個人（子育て世帯）

根拠: 財務省 令和8年度税制改正大綱 / 国税庁 タックスアンサー No.1211-2

住民税控除限度額の正しいルール（令和4年1月1日以降入居）

「所得税から控除しきれない分を住民税で控除できる」という点は広く知られていますが、上限額に注意が必要です。 上限は「前年分所得税の課税総所得金額等 × 5%」と「97,500円」のいずれか小さい方です（地方税法附則第5条の4の2第2項）。

ネット上には「住民税控除の上限は7%・136,500円」という情報が散見されますが、これは令和3年（2021年）以前入居の旧制度の数値です。 令和4年（2022年）1月1日以降に入居した方には5%・97,500円の新ルールが適用されます。

本ツールで「控除しきれない残（警告バッジ）」が表示された場合、住民税での控除後もなお残る金額です。 このケースは確定申告による所得税の還付手続きで追加的な税負担軽減が可能な場合があるため、税理士への相談をご検討ください。

計算例：典型的な3ケース

ケース1: 単独ローン・認定住宅・令和8年入居（子育て世帯）

年末借入残高4,800万円、認定住宅（特例対象個人・上限5,000万円）、所得税額22万円、課税総所得金額600万円の場合。

• 基本控除額: min(4,800万円, 5,000万円) × 0.7% = 33.6万円
• 所得税から控除: min(33.6万円, 22万円) = 22万円（所得税が上限）
• 住民税控除限度額: min(600万円 × 5%, 97,500円) = min(30万円, 9.75万円) = 9.75万円
• 合計控除: 22万円 ＋ 9.75万円 = 31.75万円
• 控除しきれない残: 33.6万円 − 31.75万円 = 1.85万円（警告表示）

ケース2: 連帯債務・省エネ基準適合・令和7年入居（一般世帯）

夫婦連帯債務、夫の持分60%、年末残高2,800万円、省エネ基準適合（通常上限3,000万円）、夫の所得税額15万円、課税総所得500万円の場合。

• 基本控除額: min(2,800万円, 3,000万円) × 0.7% = 19.6万円
• 夫の按分後控除: 19.6万円 × 60% = 11.76万円
• 所得税から控除: min(11.76万円, 15万円) = 11.76万円（全額控除）
• 住民税控除: 控除しきれない残なし → 0円

ケース3: 所得税が少ない・ZEH・控除しきれない残が大きいケース

年末残高3,200万円、ZEH水準（一般世帯・上限3,500万円）、所得税額4万円、課税総所得100万円の場合。

• 基本控除額: 3,200万円 × 0.7% = 22.4万円
• 所得税から控除: min(22.4万円, 4万円) = 4万円
• 住民税控除限度額: min(100万円 × 5%, 97,500円) = min(5万円, 9.75万円) = 5万円
• 合計控除: 4万円 ＋ 5万円 = 9万円
• 控除しきれない残: 22.4万円 − 9万円 = 13.4万円（警告表示） — 確定申告で還付の可能性を税理士に確認推奨

よくある質問（FAQ）

Q1. 「住宅ローン控除計算」と「申告書計算」の使い分けは？

住宅ローン控除計算ツールは「年間控除額のシミュレーション」用です。入居前や返済計画の確認などに使います。 本ツール（申告書）は年末調整で会社に実際に提出する書類の記入欄に転記する金額の算出が目的です。 源泉徴収票の所得税額と照合し、住民税への繰越分まで計算するのが最大の違いです。

Q2. 連帯債務の場合、夫と妻それぞれどう書けばよいですか？

連帯債務では、登記上の持分比率に基づいて控除額をそれぞれ按分します。 例えば夫60%・妻40%なら、年末残高から算出した基本控除額をその比率で分け、 それぞれが自分の申告書に記入します。 本ツールでは「連帯債務あり」を選択し、本人持分比率を入力すると按分後の金額を自動算出します。 夫婦でそれぞれ同じ残高・持分を入力して計算してください。

Q3. 住民税控除限度額の「97,500円」と「7%・136,500円」の違いは？

令和4年（2022年）1月1日以降に入居した方の住民税控除上限は「課税総所得×5%・上限97,500円」です。 「7%・136,500円」は令和3年（2021年）以前入居の旧制度の数値で、現在の新築・買取再販の取得者には適用されません。 本ツールは令和4年以降入居の制度（5%・97,500円）で計算しています。

Q4. 「控除しきれない残」が表示されました。確定申告は必要ですか？

年末調整で控除しきれない残が出た場合、住民税は市区町村が翌年度分の住民税（所得割）から自動的に控除するため、原則として確定申告は不要です。 ただし、住民税控除の上限（97,500円）を超えてもなお残る金額は、現行制度では控除しきれません。 一方、給与以外に事業所得・不動産所得等がある方や、医療費控除・寄附金控除を受けたい方は確定申告が必要で、その際に住宅ローン控除の繰越分も一緒に申告します。 ご自身の状況が複雑な場合は税理士への確認を推奨します。

Q5. 初年度は確定申告が必要ですか？年末調整では受けられませんか？

住宅ローン控除の初年度（入居した年）は確定申告が必須です。 翌年2月16日〜3月15日に、登記事項証明書・売買契約書・住宅ローン年末残高証明書・住宅性能証明書等を添付して申告してください。 2年目以降は年末調整で手続きできます。税務署から送付される「住宅借入金等特別控除申告書（14年分）」と金融機関発行の年末残高証明書を会社に提出すれば完了です。 本ツールは2年目以降の年末調整での申告書記入確認を主な用途としています。

Q6. 夫婦で住宅ローンを組んでいますが、どちらも控除を受けられますか？

はい、ペアローン（各自が独立した住宅ローンを組む方式）と連帯債務（1本のローンを二人で負担する方式）では、それぞれ申告書を別々に作成して控除を受けられます。 ペアローンの場合は各自の残高証明書で独立計算、連帯債務の場合は持分比率で按分します。 なお、連帯保証（収入合算で片方が保証人になる方式）は、保証人側には控除の適用がありません。ローンの形式を確認してから計算してください。

Q7. 特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）に該当するかどうかの判定時期は？

居住を開始した年の12月31日時点で判定します。 例えば令和8年4月に入居し、12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいれば「子育て世帯」として特例対象個人に該当します。 同様に、12月31日時点で本人または配偶者が40歳未満であれば「若者夫婦世帯」に該当します。 2年目以降の申告では、入居年の12月31日時点の条件が引き続き適用されます。入居後に子どもが生まれた場合でも、入居年の12月31日時点の状況で判定されるため注意が必要です。

Q8. 借換えをした場合も本ツールで計算できますか？

単純な金利差での借換えは、当初ローンの返済期間10年以上等の要件を満たせば引き続き控除対象ですが、 当初借入額を上回る借換えは按分計算が必要で、本ツールは対応していません。 借換えを行った方は「借換後の年末残高と当初借入額を比較した按分計算」が必要になるため、 税理士または所轄税務署への確認をお勧めします。

Q9. 合計所得金額が2,000万円を超える年はどうなりますか？

令和4年以降入居の住宅ローン控除は合計所得金額が2,000万円超の年は適用できません（床面積40〜50㎡未満の特例対象家屋は1,000万円以下）。 翌年以降に所得が2,000万円以下に戻れば再度適用可能ですが、不適用となった年も控除期間は消化されます。 本ツールは所得要件判定を行わないため、2,000万円超の方は表示された控除額が実際には適用されない点にご注意ください。

Q10. 「住宅借入金等特別控除申告書」はどこでもらえますか？

2年目以降は税務署から自宅に郵送されます（入居翌年の確定申告後に手続き完了していれば、以降の年分がまとめて送付されます）。 紛失した場合は最寄りの税務署の窓口で再発行できます。 また、国税庁ウェブサイトからも様式をダウンロードできます。 年末残高証明書は金融機関から10〜11月頃に郵送されます。申告書と一緒に会社の年末調整担当者に提出してください。

計算の根拠法令・出典

• 国税庁 タックスアンサー No.1211-1（令和4年以降入居）
• 国税庁 タックスアンサー No.1211-2（認定住宅等の特例）
• 国税庁 タックスアンサー No.1213（住宅借入金等特別控除の概要）
• 財務省 令和8年度税制改正大綱（2025年12月26日決定）
• 東京都主税局 個人住民税の住宅ローン控除
• 租税特別措置法第41条 / 地方税法附則第5条の4の2第2項

未対応・注意事項

• 本ツールは新築取得・買取再販・令和6〜8年入居を対象としています。既存住宅（中古）取得・増改築は未対応。
• 床面積40〜50㎡未満（合計所得1,000万円以下）の特例対象家屋は未対応。
• 初年度確定申告のフル対応（添付書類・e-Tax等）は対象外です。
• 借換による按分・収用等の特殊ケースは未対応です。
• 合計所得金額2,000万円超（特例対象家屋は1,000万円超）の年は住宅ローン控除の適用外ですが、本ツールは所得要件判定を行いません。

免責

計算結果は参考値です。最終的な申告書記入金額は、金融機関発行の年末残高証明書・源泉徴収票の正確な金額で 再計算し、会社の年末調整担当・税理士・所轄税務署にご確認ください。 税制は改正される可能性があるため、最新の情報は国税庁ウェブサイトでご確認ください。 連帯債務の持分按分・特例対象個人の判定・借換後の計算など個別ケースの判断は、必ず専門家にご相談ください。