不動産投資・売却の計算ツール集 令和7年（2025年）版

不動産投資・売却の流れと計算ツールの使いどころ

1. 物件選定・収支シミュレーション

物件を購入する前に収支が成立するかを試算することは最重要です。 不動産投資シミュレーションでは 物件価格・家賃収入・諸費用・融資条件を入力して表面利回り・実質利回り・CF（キャッシュフロー）を一括試算できます。 物件の面積・坪数の換算には平米計算（㎡⇔坪⇔帖）が便利です。 価格の相場感を確認するには坪単価計算も活用できます。

2. 保有中の税金（固都税・減価償却）

不動産を保有している間は毎年固定資産税・都市計画税（固都税）が発生します。 固都税計算で土地・建物の評価額と住宅用地特例を加味した年間税額を試算できます。

賃貸収入がある場合は建物の減価償却費を計上して不動産所得を計算します。 マンション減価償却計算では RC造・SRC造・木造など構造別に法定耐用年数・償却率を自動適用して年間償却費を算出します。 取得費の内訳（建物・土地・設備）を正確に把握することが節税の鍵です。

3. 売買時の精算と登記

不動産を購入・売却する際には固定資産税の日割り精算が行われます。 固定資産税 日割り計算で 引渡し日と起算日（関東1/1・関西4/1）を選択すると精算金額が自動計算されます。

相続などで取得した不動産の所有権移転登記（相続登記）には登録免許税が必要です。 登録免許税計算（相続登記）で評価額から税額を試算できます。 2024年4月以降は相続登記が義務化され、未登記は過料の対象になります。

4. 売却時の税金（譲渡所得）

不動産を売却すると譲渡所得税の申告が必要です。 保有期間が5年超（長期）か5年以下（短期）かで税率が異なります。 不動産売却 税金計算では 取得費・譲渡費用・保有期間・居住用特別控除の適用を考慮した概算税額を算出できます。 居住用財産の3,000万円特別控除を使う場合も、売却翌年の確定申告が必須です。

5. リフォーム・建設の面積計算

物件の外壁・屋根のリフォームを検討する際には面積と費用感を把握しておくことが重要です。 外壁面積計算（塗装費用目安付き）では 建物の外寸から外壁面積を算出し、グレード別の塗装費用目安を表示します。 屋根面積計算（勾配・形状対応）では 屋根の形状・勾配係数に対応した正確な面積を算出できます。

6. 相続・法定相続分

相続不動産がある場合は法定相続分の確認が必要です。 法定相続分計算で 民法900条に基づく相続人の取得割合を確認できます（配偶者・子・直系尊属・兄弟姉妹のパターン対応）。